In Freiburg im Breisgau erreicht der Immobilienmarkt erstklassige Preisniveaus: Durchschnittlich liegen die Kaufpreise bei rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. Premiumlagen wie Herdern und Altstadt überschreiten die Marke von 6.000 Euro je Quadratmeter. Steuerlich können Ehepartner die Ehegattenschaukel nutzen, um durch den Verkauf der vermieteten Immobilie zum aktuellen Verkehrswert eine neue Bemessungsgrundlage für die AfA zu etablieren und somit die Steuerbelastung zu senken. Steuerliche Ausnahmeregelungen im GrEStG unterstützen effizient das Vorgehen.
Inhaltsverzeichnis: Das erwartet Sie in diesem Artikel
Gebäudealter über zehn Jahre ermöglicht Eigentümern steuerliche Gestaltungsspielräume jetzt
Nach aktuellen Erhebungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Freiburg im Breisgau bei etwa 5.400 Euro. In den gefragten Lagen Herdern und Altstadt steigen die Preise teilweise über 6.000 Euro. Eigentümer, die vor mehr als zehn Jahren gekauft haben, profitieren von erheblichen Wertzuwächsen und daraus resultierenden steuerlichen Vorteilen. Diese eröffnen Chancen, durch angepasste Abschreibungen die Steuerlast nachhaltig zu senken und die wirtschaftliche Bilanz zu stärken. Eine fundierte Analyse empfiehlt.
Wertsteigerung realisieren durch Ehegattenschaukel und AfA-Neubewertung steigern jährliche Liquidität
Die Ehegattenschaukel beschreibt den internen Verkauf einer vermieteten Immobilie unter Ehegatten zum aktuellen Verkehrswert. Hierbei zahlt der erwerbende Partner eigenverantwortlich den festgestellten Kaufpreis. Dadurch entsteht eine neue Bemessungsgrundlage für die AfA, welche linear über die Restnutzungsdauer abzuschreiben ist. Die höhere jährliche AfA mindert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen, da Werbungskosten ansteigen. Folglich führt diese Maßnahme zu einer spürbaren Reduktion der jährlichen Einkommensteuerbelastung. Konforme Vertragsgestaltung sichert die Anerkennung beim Finanzamt rechtssicher und transparent.
Ehegattenschaukel ermöglicht Neuberechnung AfA nach Kaufpreis auf aktuellem Marktwert
Ein Ehepartner tritt eine seit über zehn Jahren vermietete Immobilie zum aktuellen Marktwert an den anderen ab. Eine echte Finanzierungsleistung durch den Erwerber ist erforderlich, weil Schenkungsoptionen nicht infrage kommen. Der Kaufvertrag wird mit Überwachung durch einen Notar geschlossen, um Rechtssicherheit zu schaffen und formale Vorgaben zu erfüllen. Nach der Grundbucheintragung bleibt das Objekt vermietet und die AfA wird neu berechnet. Die Abschreibung bezieht sich dann auf den verrechneten Kaufpreis
Neuberechnung der AfA führt zu 3.000 Euro Abschreibungsplus jährlich
Ein in Freiburg-Zähringen ansässiges Ehepaar hatte vor zwölf Jahren eine Eigentumswohnung für 280.000 Euro erworben und seither vermietet. Gegenwärtig wird der Verkehrswert auf 480.000 Euro geschätzt, wovon pauschal 75 Prozent als Gebäudeteil veranschlagt werden. Zuvor konnte das Paar jährlich eine AfA von 4.200 Euro geltend machen. Nach Durchführung der Ehegattenschaukel erhöht sich die Abschreibungsgrundlage auf 7.200 Euro, was bei 35 Prozent Steuersatz eine Steuerentlastung von 1.050 Euro effektiv jährlich bewirkt.
Vier zentrale Anforderungen müssen für Finanzamt-Anerkennung transparent erfüllt werden
Die Finanzbehörden fordern zur Anerkennung der Ehegattenschaukel vier Nachweise: eine aktive Vermietung, eine nachvollziehbar ermittelte Marktwertermittlung, eine eigenständig erbrachte Kaufpreisfinanzierung ohne verdeckte Zuwendungen und eine rechtssicher gestaltete notarielle Urkunde. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Gutachters wird dringend angeraten. Darüber hinaus ist eine systematische Dokumentation aller Gutachten, Finanzierungsbelege und Mietverträge in digitaler und physischer Form erforderlich, um mögliche Rückfragen bei Steuerprüfungen lückenlos beantworten zu können und rechtliche Sicherheit dauerhaft zu gewährleisten.
Finanzamt konforme effektive Ehegattenschaukel für mehrere Immobilien in Freiburg
Die vorgestellte Vorgehensweise eignet sich gleichermaßen für mehrere Immobilien im Freiburger Stadtgebiet, beispielsweise in den Bereichen Betzenhausen, Stühlinger sowie Vauban. Entscheidend ist, dass beide Ehepartner anteilsmäßig am Gesamtvermögen beteiligt bleiben, um die steuerliche Neuansetzung der AfA effektiv zu nutzen. Diese Maßnahme formt die langfristige Vermögensstruktur und integriert mögliche familiäre Veränderungen. Für eine reibungslose und geordnete sichere Umsetzung empfiehlt sich eine umfassende Beratung durch einen spezialisierten Steuerfachmann mit Kenntnissen im Immobiliensteuerrecht.
Die steuerliche Neuausrichtung durch die Ehegattenschaukel nutzt grunderwerbsteuerliche Ausnahmen und eine neue Abschreibungsbasis auf den aktuellen Verkehrswert der Immobilie, um die Steuerbelastung langfristig zu senken. Voraussetzung ist der formgerechte Verkauf vom Ehegatten zum realen Marktwert, die eigenständige Finanzierung über Bankkredit, ein neutrales Verkehrswertgutachten sowie die Beibehaltung der Vermietung. Die umfassende Dokumentation aller Bewertungs- und Finanzierungsunterlagen ist unerlässlich, um Prüfungsrügen seitens des Finanzamtes zu vermeiden. Eine strukturierte Ablage minimiert den Aufwand.
